اجاره دادن یا اجاره کردن خانه یا مغازه، وقتی بهشکل دستی و بدون ثبت در سامانه انجام شود، معمولا با حجم زیادی از ابهام و دعاوی بعدی همراه است. خیلی از موجرین و مستاجرین از مراحل ثبت قرارداد اجاره در سامانه ملی املاک و اسکان کشور خبر ندارند و نمیدانند که گرفتن کد رهگیری چقدر از مشکلات حقوقی بعدی کم میکند. ثبت سامانهای قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری، شفافیت قرارداد را بیشتر و در پیگیریهای بعدی به طرفین کمک میکند.
ما در این مقاله تمام آنچه لازم است درباره قرارداد اجاره، نمونه قرارداد اجاره خانه و مغازه بدانید را به همراه راهنمای گامبهگام ثبت در سامانه خودنویس و استعلام در سامانه پیشخوان ۲۴، به شما آموزش میدهیم. برای ثبت قرارداد اجاره بدون سردرگمی و اشتباه، این مطلب را تا آخر بخوانید.
نحوه تنظیم قرارداد اجاره خانه
برای تنظیم یک قرارداد اجاره خانه استاندارد که در سامانه خودنویس ثبت شود و با استفاده از آن امکان دریافت کد رهگیری داشته باشید، باید مراحل زیر را به ترتیب طی کنید:
- اطلاعات دقیق طرفین را که شامل نام، نام خانوادگی، کد ملی، شماره تماس و نشانی موجر و مستاجر است، آماده کنید. توجه داشته باشید که این اطلاعات باید دقیقا با مدارک هویتی مطابقت داشته باشد؛
- مشخصات ملک که شامل نشانی دقیق (استان، شهر، محله، خیابان، پلاک)، متراژ، تعداد اتاقها، طبقه و شماره واحد میشود را بهطور کامل بنویسید. در واقع هرچه جزئیات بیشتر باشد، احتمال بروز اختلاف کمتر میشود؛
- مبلغ دقیق اجاره ماهانه، روز واریز هر ماه، مبلغ قرضالحسنه یا ودیعه و نحوه عودت آن در پایان اجاره را بهطور دقیق و واضح بنویسید؛
- تاریخ شروع و پایان اجاره را به صورت شمسی و واضح قید کنید. بههیچعنوان از عبارات مبهم مانند «حدودا یک سال» استفاده نکنید؛
- مشخص کنید که هزینههای جاری مانند آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان بر عهده مستاجر است یا موجر؛
- شرایط فسخ زودهنگام از سوی هر طرف و نحوه تمدید خودکار قرارداد را دقیق و واضح توضیح دهید؛
- بهجای نوشتن اجارهنامه دستی و پر کردن اشتباه آن، از نمونه قرارداد اجاره معتبر یا سامانه خودنویس کمک بگیرید؛
- پس از تکمیل اطلاعات قرارداد در سامانه، طرف مقابل باید اطلاعات را تایید کند؛
- پس از امضای طرفین، به سامانه ثبت قرارداد اجاره مسکن مراجعه کرده و مدارک را بارگذاری کنید تا کد رهگیری املاک را دریافت کنید.
بعد از تنظیم و ثبت قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری، اگر مستاجر هستید و نیاز به کمک مالی برای پرداخت اجارهبها دارید، پیشنهاد میکنیم مقاله آموزش دریافت وام اجاره را مطالعه کنید تا با شرایط و مدارک لازم آشنا شوید.
اشتباهات رایج هنگام نوشتن قرارداد اجاره خانه و مغازه
نوشتن قرارداد اجاره خانه یا مغازه نکات زیادی دارد که اغلب از نظر حقوقی باید مورد تایید باشد. از همین رو احتمال بروز اشتباه در آنها بسیار زیاد است. برخی از اشتباهات رایج که در نوشتن قرارداد اجاره رخ میدهد را در جدول زیر لیست کردهایم.
| نوع اشتباه | مشکلی که ایجاد میکند | روش صحیح |
|
عدم بررسی سند یا اختیارات موجر برای اجاره ملک |
معامله با فردی که مالک نیست یا اجازه قانونی برای اجاره ملک را ندارد |
بررسی سند مالکیت یا مدارک معتبر مثل وکالتنامه قبل از امضا |
|
ناقص بودن آدرس و ابهام در اطلاعات مربوط به به ملک |
بروز مشکل در زمان تخلیه یا اختلاف |
نوشتن آدرس کامل و دقیق با کد پستی، پلاک، طبقه، واحد، متراژ، پارکینگ، انباری و امکانات ملک |
|
مبهم بودن مبلغ ودیعه و اجارهبها |
افزایش احتمال اختلاف در معامله |
مشخص کردن مبلغ ودیعه و اجاره با عدد و حروف و تعیین روز دقیق پرداخت اجارهبها |
|
مشخص نکردن تاریخ شروع و پایان قرارداد |
بروز اختلاف در زمان تمدید یا تخلیه |
ذکر تاریخ شمسی و دقیق شروع و پایان اجاره |
|
مشخص نکردن مسئول پرداخت هزینهها |
اختلاف بر سر پرداخت شارژ، قبوض، تعمیرات جزئی یا اساسی |
تعیین دقیق مسئولیت پرداخت هزینهها با ذکر نام و نام خانوادگی و نقش فرد (موجر یا مستاجر) |
|
ننوشتن شرایط فسخ و تخلیه ملک |
پیچیدگی درصورت نیاز به فسخ یا تخلیه زودتر از موعد |
ذکر دقیق شرایط فسخ، مهلت اعلام، خسارت تاخیر، نحوه تخلیه و زمان بازگشت ودیعه در قرارداد |
|
امضا نکردن دو شاهد در قرارداد عادی |
کند شدن روند پیگیری تخلیه |
امضای قرارداد از سوی موجر، مستاجر و دو شاهد همراه با مشخصات شاهدها |
|
ثبت نکردن قرارداد در سامانه و نگرفتن کد رهگیری |
دشواری استعلام قرارداد و اثبات برخی جزئیات |
ثبت قرارداد در سامانه خودنویس و دریافت کد رهگیری |
|
استفاده اداری یا تجاری از ملک مسکونی بدون اجازه |
تخلف از قرارداد است |
ذکر دقیق نوع استفاده از ملک در قرارداد |
|
مشخص نکردن نوع فعالیت |
خسارت، مزاحمت، تخلف صنفی یا اختلاف با موجر درصورت تغییر نوع فعالیت تجاری |
ذکر دقیق نوع فعالیت مجاز، مجوز کسب و محدودیتهای شغلی در قرارداد اجاره مغازه |
|
شفاف نبودن وضعیت پرداخت سرقفلی مغازه |
اختلاف جدی در پایان قرارداد بدون |
صراحت بیان در مورد پرداخت سرقفلی و شرایط آن در قرارداد |
|
انتقال ملک به شخص دیگر بدون شرط مشخص از سوی مستاجر |
بروز مشکل برای موجر |
تعیین ممنوعیت یا مشروعیت حق انتقال به غیر، اجاره مجدد یا شراکت دادن شخص ثالث در قرارداد کتبی |
|
تحویل ندادن صورتجلسه با ملک |
دشواری اثبات خرابی، بدهی قبوض یا وضعیت وسایل |
تنظیم صورتجلسه و ثبت وضعیت کنتور، کلید، تجهیزات و خسارت ملک |
|
نگه نداشتن همه رسیدهای پرداخت |
عدم امکان اثبات پرداخت اجاره، ودیعه یا هزینهها درصورت بروز اختلاف |
حفظ رسیدهای بانکی تا پایان قرارداد |
سامانه ثبت قرارداد اجاره مسکن
برای ثبت رسمی و قانونی قرارداد اجاره، باید به سامانه ثبت قرارداد اجاره مسکن مراجعه کنید. وزارت راه و شهرسازی این سامانه را با هدف نظارت بر بازار مسکن، جلوگیری از تخلفات و شفافسازی معاملات اجاره راهاندازی کرده است. درحالحاضر دو سامانه برای ثبت قرارداد اجاره معرفی شده است که بستر اصلی ثبت رایگان قرارداد اجاره، سامانه خودنویس است، اما کاربران میتوانند از مسیر سامانه ملی املاک و اسکان نیز به خدمت ثبت اجاره هدایت شوند.
| سامانه | ویژگیها |
|
سامانه خودنویس |
سامانه خودنویس اصلیترین بستر برای ثبت قرارداد اجاره بدون مراجعه به بنگاه املاک است. شما بهعنوان موجر یا مستاجر میتوانید بهشکل کاملا رایگان و غیرحضوری، پس از احراز هویت، اطلاعات قرارداد را در این سامانه ثبت و کد رهگیری را دریافت کنید. برای قرارداد اجاره مغازه یا سایر املاک تجاری، بهتر است پیش از ثبت، گزینههای فعال سامانه و مقررات جاری را بررسی کنید. |
|
سامانه ملی املاک و اسکان کشور |
این سامانه درگاه اصلی برای احراز هویت و دسترسی به سامانه ثبت قرارداد اجاره مسکن است. با ورود به این آدرس و کلیک روی گزینه «سامانه ثبت رایگان اجاره مسکن»، به سامانه خودنویس هدایت میشوید. |
با توجه به اینکه سامانه ملی املاک و اسکان هم در نهایت شما را به سامانه خودنویس هدایت میکند، میتوان این سامانه را بهعنوان سامانه اصلی ثبت قرارداد اجاره معرفی کرد. لازم به ذکر است که برای ورود به سامانه ثبت قرارداد اجاره مسکن، داشتن شماره همراه به نام خود شخص (موجر یا مستاجر) الزامی است؛ چرا که فرآیند احراز هویت در سامانه خودنویس از طریق پنجره ملی خدمات دولت هوشمند انجام میشود.
استعلام آنلاین قرارداد اجاره
پس از ثبت قرارداد اجاره در سامانه، بهتر است اقدام به استعلام آنلاین قرارداد اجاره کنید. با انجام این کار مطمئن میشوید که قرارداد اجاره خانه یا قرارداد اجاره مغازه شما به صورت رسمی در سیستم ثبت شده و کد رهگیری املاک معتبر دارد. این کار از بروز مشکلات حقوقی بعدی مانند انکار قرارداد از سوی یکی از طرفین جلوگیری میکند. در ادامه دو سامانه معتبر برای این استعلام را به شما معرفی میکنیم.
استعلام قرارداد اجاره در پیشخوان ۲۴
سامانه پیشخوان ۲۴ ارائهدهنده خدمات مالی و اجتماعی متنوعی است که بهصورت شبانهروزی به آنها دسترسی دارید. یکی از این خدمات استعلام قرارداد اجاره خانه با کد رهگیری بهصورت آنلاین است. شما میتوانید با این کار از ثبت رسمی قرارداد در سامانههای دولتی مطمئن شوید. برای این کار کافی است مراحل زیر را طی کنید:
- وارد سامانه شوید و از بخش خدمات اجتماعی و بیمه، خدمت اجارهنامه ملک را انتخاب کنید؛
- کد ملی و کد رهگیری اجارهنامه را وارد کنید و دکمه استعلام را بزنید؛
- پس از پرداخت هزینه استعلام، نتیجه برای شما نمایش داده خواهد شد.
استعلام اجارهنامه از سامانه خودنویس
سامانه املاک و مستغلات کشور (خودنویس)، مرجع اصلی استعلام کد رهگیری قرارداد اجاره است. مراحل استعلام کد رهگیری اجارهنامه از طریق این سامانه به ترتیب زیر است:
- وارد سامانه خودنویس شوید و از منوی بالای صفحه، گزینه استعلام کد رهگیری را انتخاب کنید؛
- در صفحه بازشده، کد ملی یکی از طرفین و کد رهگیری ۱۳ رقمی قرارداد ثبتشده در سامانه خودنویس را وارد کنید؛
- دکمه استعلام را بزنید تا صحت وجود قرارداد برای شما نمایش داده شود؛
- پس از استعلام، وضعیت اعتبار کد رهگیری مشخص و درصورت تایید طرف مورد استعلام، متن کامل قرارداد نیز نمایش داده میشود. (مشاهده جزئیات قرارداد تابع دسترسی و احراز هویت در سامانه است).
نمونه قرارداد اجاره نامه
داشتن یک نمونه قرارداد اجاره استاندارد و کامل، اولین و مهمترین گام برای تنظیم یک قرارداد اجاره بدون اشتباه است. در این بخش، یک نمونه قرارداد اجاره نامه جامع را به همراه توضیحات هر بند ارائه میدهیم که هم برای قرارداد اجاره خانه و هم برای قرارداد اجاره مغازه قابل استفاده است.
نکته: برخی از بندهای قرارداد اجاره مسکونی با تجاری متفاوت است. بندهایی که در اجارهنامه تجاری ضروری است اما در مسکونی وجود ندارد، عبارتاند از:
- نوع دقیق فعالیت تجاری (در صورت تغییر فعالیت، نیاز به تایید مالک)؛
- مبلغ سرقفلی و نحوه پرداخت و بازگشت آن؛
- شرایط انتقال حق کسب و پیشه (قابل فروش به دیگری یا خیر)؛
- نحوه محاسبه و پرداخت مالیات بر درآمد اجاره (بر عهده مالک یا مستاجر)؛
- شرایط بیمه مغازه (در برابر آتشسوزی، سرقت، مسئولیت مدنی در برابر مشتری)؛
- تبصره خسارت به سرقفلی در صورت آتشسوزی یا تخریب؛
- شرایط استفاده از پیادهرو یا فضای بیرون (برای صندلی، ویترین، بارگیری)؛
- مهلت تخلیه پس از پایان اجاره (معمولا بیشتر از مسکونی، مثلا ۳ تا ۶ ماه).
نحوه فسخ قرارداد اجاره
فسخ قرارداد اجاره یکی از حساسترین بخشهای رابطه حقوقی بین موجر و مستاجر است. برای اینکه این فرآیند بدون دردسر و دعاوی بعدی انجام شود، باید مسیر انواع فسخهای زیر طی شود:
- فسخ توافقی؛
- فسخ قهری.
در جدول زیر جزئیات مربوط به انواع فسخ قرارداد اجاره را به شما معرفی میکنیم.
| نوع فسخ | توضیحات |
|
فسخ توافقی |
این روش کمهزینهترین و سریعترین راه برای پایان دادن به قرارداد است. در این روش حتما:
|
|
فسخ قهری (فسخ بر اساس شرط قرارداد) |
اگر در متن قرارداد اجاره خانه یا مغازه، برای یکی از طرفین حق فسخ در شرایط مشخصی در نظر گرفته شده باشد، همان شرط، ملاک عمل است؛ مثلا تاخیر مستاجر در پرداخت اجارهبها یا تحویل ندادن ملک در زمان مقرر و… . در این نوع فسخ باید به نکات زیر توجه کنید:
|
|
فسخ غیرخودکار (پایان مدت اجاره و درخواست تخلیه) |
برخلاف تصور عموم، اتمام تاریخ درج شده در اجارهنامه به معنای فسخ خودکار نیست. اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرده و موجر نیز اعتراضی نداشته باشد، معمولا قرارداد بهصورت ضمنی تمدید میشود. برای فسخ قطعی، موجر باید قبل از اتمام مدت قرارداد، مراتب عدم تمایل به تمدید را بهصورت کتبی به مستاجر اعلام کند. در غیر این صورت، حتی اگر تاریخ گذشته باشد، برای تخلیه نیاز به طرح دعوا در دادگاه است. |
|
فسخ بهدلیل تخلف از تعهدات |
اگر یکی از طرفین به تعهدات اصلی خود عمل نکند، طرف مقابل میتواند موضوع را ازطریق قانون پیگیری کند؛ مثلا پرداخت نکردن اجارهبها، وارد کردن خسارت جدی به ملک، استفاده غیرمجاز از ملک و… . بهتر است ابتدا تخلف بهشکل کتبی اعلام شود و درصورت حل نشدن، از مسیر قانونی پیگیری شود. |
نکته: توجه داشته باشید که ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات قضایی یک اقدام قانونی و رسمی است که تاریخ و زمان ابلاغ را ثبت میکند و در دادگاه قابل استناد است. توصیه میکنیم، حتما همه رسیدهای پرداخت اجاره، عکس واضح از کنتورها در لحظه تحویل، و خود قرارداد اجاره دستی یا سیستمی را نگهداری کنید.
جمعبندی: ثبت قرارداد اجاره را جدی بگیرید!
قرارداد اجاره فقط یک کاغذ ساده نیست؛ سندی است که از حقوق شما در برابر دعاوی و اختلافات محافظت میکند. فرقی نمیکند قرارداد اجاره خانه باشد یا قرارداد اجاره مغازه، ثبت آن در سامانه ثبت قرارداد اجاره مسکن و دریافت کد رهگیری املاک، خیال شما را از بابت اعتبار قانونی قراردادتان راحت میکند.
ثبت قرارداد در سامانه ثبت قرارداد اجاره مسکن و دریافت کد رهگیری باعث میشود قرارداد قابل استعلام باشد و پیگیری آن در مراحل بعدی سادهتر انجام شود. البته اگر قرارداد اجاره، دستی تنظیم میشود، بهتر است حتما توسط موجر، مستاجر و دو شاهد امضا شود؛ چون امضای دو شاهد در قراردادهای عادی برای پیگیری سریعتر تخلیه ملک و کاهش اختلافات بعدی بسیار اهمیت دارد.
حتی اگر قرارداد را در سامانه خودنویس ثبت میکنید، بهتر است برگه چاپی آن را نزد خود نگه دارید و دو شاهد نیز آن را امضا کنند تا در اختلافات احتمالی دست شما بازتر باشد و مستندات کاملی در اختیار داشته باشید.
نظرات کاربران